中国房地产步入存量房时代 助推楼宇经济

  近日,住建部政策研究中心与高和资本联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)。报告称,中国房地产市场,不论是住房市场还是商业地产市场,都开始步入存量房时代,尤其是一线城市房地产市场,更已提前迈进这一阶段。

  ??在存量房时代,房地产市场将更加注重提升物业价值,商业地产模式转向持有经营为主,租赁市场更加活跃,围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达,由此推动“楼宇经济”的爆发式发展。而我国城市必将经历的重构过程,则催生了“楼宇经济”或超万亿的巨大商机。

  ??一线城市率先步入存量房时代

  ??在住房市场,存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,表明住房市场开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

  ??报告称,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前,这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看,平均达到2的水平,深圳在2010 年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场,已率先进入存量房交易为主的阶段。

  ??同时,随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少,商业用地几近饱和,一线城市也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区,商业地产新增供应量更加有限。据统计,在北京,五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右,而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%;在上海,未来几年,核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。此外,根据高纬环球预测,到2015 年,一线城市、包括部分二线城市,写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展,基本将已存量改造为主。

  ??“除一线城市率先全面步入存量房时代之外,随着房地产市场快速发展,建设规模的快速增长,二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段,城市人口规模不再有稳定增加时,三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说,在存量房时代,住房市场将以存量房交易为主,新建住宅占比低,商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主,核心区域尤其如此。

  ??重构城市宜居性助推“楼宇经济”

  ??在土地稀缺的存量房时代,地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府,核心区域已经无地可用,但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人,非核心区域的物业资产升值缓慢,而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

  ??如何化解这一困境?高和资本董事长苏鑫认为,以“旧楼改造、存量提升”为主要途径的“楼宇经济”,会理想的答案之一。“旧有楼宇改造,轻易化解了这些矛盾,有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源,投资商获得了新的投资机会,散户投资人有了新的保值增值路径。”

  ??对此,秦虹表示,作为现代服务业和先进制造业的载体,商业写字楼承载了巨额的经济价值。“在存量时代到来的背景下,应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产,提升其价值,是非常重要的商业地产发展模式,符合客观规律。”

  ??位于上海市静安区的静安高和大厦,就是“楼宇经济”最典型的案例之一。该楼原名是中华企业大厦,2012年10月被高和资本以7.9亿元的价格收购。这座曾经的“亿元楼”由于租客的轮换等原因纳税能力衰减。

  ??苏鑫介绍,高和资本收购后,通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造,尤其是资产管理能力的提升,使静安高和大厦的租金从4.0 元/ 平方米/ 天一跃升至7.0 元-7.5 元/平方米/ 天,成为上海写字楼市场租金增长最快的项目。目前入驻的租客,包括亚洲最大的重组人生激素生产企业——金赛药业、国内排名前十的专业证券公司——国都证券等品牌租客。

  ??据了解,高和资本新近刚在北京完成对丹阳[简介 最新动态]大厦的整体收购,并更名为高和蓝峰大厦。此次收购,创下了2013年北京最大现房并购案的纪录,也是高和资本针对“楼宇经济”的最新尝试。据介绍,完成收购后,高和资本将参照静安高和大厦的方式,对丹阳大厦展开整体改造提升。

  ??在欧美商业地产市场,对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造,重新定位出租,提升价值后,再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。其中,较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造。铁狮门公司于1998购买了濒临破产的历史艺术建筑克莱斯勒大厦,同时还购买了毗邻的32 层肯特大厦以及另外四座较低的建筑物。改造的核心工程包括:利用周围建筑的上空使用权;在已全都出租的肯持大厦内扩建大面积的办公空间;翻新肯特大厦,把该大厦重新定位为新克莱斯勒中心的东大厦;沿东42 街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克莱斯勒大厦重获新生,成为美国新的地标性建筑之一。

  ??安邦咨询董事长陈功称,如同很多国家已经经历过的一样,“大都市病”越来越严重的中国,未来50年势必也要经历一番城市的重构。“新一届政府已将‘新型城镇化’列为工作的重中之重。其思路,是将中小城镇,以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点,以缓解‘大都市病’的蔓延。这的确是解决问题的一个思路,但至少应该与之并行的,则是对现有城市的改造,重构城市的宜居性,提高城市化的效率。”陈功表示,“大都市病”的病因主要不在其大,而是在于其大得过于低效。

  ??未来在城市改造方面还大有潜力可挖,可以为新的城镇化提供更大的空间。“新型城镇化,就是城市的重构。城市道路需要重构,城市的街区需要重构,城市的广场需要重构,城市的很多楼宇痛呀需要重构,以让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。”陈功如是表示。

  ??存量土地日益稀缺,重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上。“而这一重构过程,则蕴藏着巨大商机。保守估计,或在万亿之上。”有业内人士如是表示。

本文来源:地产中国网 打印全文 责任编辑:zs5
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